Pharmacie à vendre

Le rôle d’un cabinet spécialisé dans la transaction d’officines est de vous accompagner tout au long de votre installation, de vous écouter et de vous éclairer, et ce notamment en vous fournissant des éléments chiffrés complets attestés par un comptable, clés d’une analyse rationnelle et objective du potentiel de l’affaire étudiée.

La reprise, c’est se lancer dans une grande aventure qui durera au minimum 5 à 10 ans. Il est donc extrêmement important de bien choisir sa future entreprise.
Pour faire une recherche rapide et exhaustive des offres du marché, il est primordial de définir au mieux les principales caractéristiques de sa future officine : chiffre d’affaires minimum, situation géographique, emplacement, voire certaines caractéristiques de la clientèle. Ces critères seront consignés dans un cahier des charges qui pourra être transmis aux agences de transaction ou à un cabinet comptable.
Plus le cahier des charges sera précis, plus l’offre sera ciblée. Attention toutefois à ne pas être trop pointilleux, il serait dommage de manquer une bonne affaire pour une caractéristique ne répondant pas à vos critères.
Enfin, votre cahier des charges sera également un garde-fou en cas d’emballement sur un dossier. Il vous permettra de vous recentrer sur vos critères fondamentaux.

PHARMA CESSION CONSEIL consacre un dossier complet sur l’achat d’officine. Vous y trouverez plein d’informations sur les étapes clefs pour bien s’installer. Nos conseillers seront vous aiguiller sur vos choix et stratégies à adopter.

Tout d’abord, sachez que si vous nous confiez votre installation dans votre officine, nous serons à vos côtés à chaque étape ! Voici la liste des formalités à accomplir :

• signature de l’offre d’achat avec garantie financière ;

• signature d’un compromis sous conditions suspensives, conventionnelles d’une part (emprunt, certificat d’urbanisme, etc) et réglementaires d’autre part (autorisation d’exploiter) ;

• rendez-vous avec les banques pour se présenter et présenter le prévisionnel afin d’obtenir une attestation de financement ;
• levée des conditions suspensives conventionnelles avec signature de l’acte sous la seule condition suspensive réglementaire de l’autorisation d’exploiter ;
• dépôt de deux dossiers par diplôme au conseil régional de l’ordre des pharmaciens.

• les fonds ne pourront être débloqués qu’à réception de l’attestation d’assurance DIT sur le prêt. La banque doit avoir cette attestation au plus tard une semaine avant la date prévue de déblocage des fonds qui se fait le jour de la dernière signature, juste avant la prise de possession.

• demandez par écrit l’exonération des pénalités de remboursement anticipé de l’emprunt en cas de revente avant échéance des emprunts ou en cas de changement de statut de l’entreprise.

• les garanties données à la banque sont souvent demandées avec la subrogation dans le privilège de vendeur. Il faut savoir que cette garantie est assortie de frais qui sont forfaitaires dans certains cas ou calculés au pourcentage du montant de l’emprunt dans d’autres cas.

• vous pouvez signer votre contrat de banque une semaine avant la prise de possession. Si vous voulez geler un taux compétitif, il le sera à partir de la signature du contrat si le délai entre la prise de décision et la prise de possession est supérieur à trois mois.

• C’est la CRAM qui vous délivre le numéro d’agrément si vous êtes diplômé en orthopédie.

• C’est la CNAM qui déclenche la fabrication de votre Carte de Professionnel de Santé (CPS). Le délai de fabrication à prendre en compte est de trois semaines.

• Le Conseil Régional de l’Ordre des Pharmaciens se réunit à des dates prévues trois à six mois à l’avance. Il est désormais relié à la CNAM. Dès que vous êtes passé en commission, vous êtes inscrit au tableau A qui est transmis informatiquement à la CNAM qui va fabriquer votre CPS.

Il faut savoir qu’en moyenne, un pharmacien demeure seulement cinq ans dans sa première officine.

Le lieu de cette première installation est donc relativement secondaire !

En revanche, ce qui compte, c’est le potentiel de développement de l’officine, et son environnement est bien sûr capital !

1 – Principe

Les travaux prescrits par l’administration sont supportés par le propriétaire. Ce principe s’applique y compris dans l’hypothèse où le bail ne contient aucune disposition spécifique. Il s’agit là d’une application de l’article 1719 du Code Civil qui met à la charge du bailleur une obligation de délivrance. La Cour de cassation le rappelle régulièrement , qui juge de façon constante que les travaux de mise en conformité sont de l’essence même de l’obligation de délivrance du bailleur : compte tenu de la destination des locaux, le bailleur a l’obligation de les maintenir en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés et ce, qu’il s’agisse de travaux initiaux ou de travaux imposés en cours de bail en fonction de l’évolution de la règlementation. Ainsi, les travaux de mise en conformité demandés par l’inspection du travail constituent, pour la Cour de Cassation, une injonction administrative justifiant que ces travaux soient mis à la charge du bailleur, le locataire n’étant tenu, aux termes des dispositions du bail, que d’une obligation d’entretien. Il en sera de même lorsque le bail prévoit que le preneur doit prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou remise en état : le bailleur n’est pas dispensé de prendre en charge les travaux de sécurité

2 – Exception

Les dispositions du Code Civil n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger : ainsi, le bail peut prévoir que les travaux imposés par l’administration, quelle qu’en soit la nature, seront, compte tenu de l’activité exercée, à la charge du locataire. Il est à noter qu’une telle clause est assimilée à un supplément indirect de loyer dont il doit être tenu compte dans l’évaluation de la valeur locative lors du renouvellement du bail. Exemples :

• La clause selon laquelle le locataire doit se conformer à toutes les obligations règlementaires concernant notamment l’hygiène et l’exercice de son commerce, de telle sorte que le bailleur ne puisse être inquiété : en l’occurrence, le locataire a dû prendre en charge la mise en conformité de l’installation électrique.
• La clause selon laquelle le locataire s’oblige à satisfaire, sans recours possible contre le bailleur, aux charges de ville, police et voirie, et qu’il exécutera les travaux prescrits par l’administration pour cause d’hygiène, de salubrité ou autres : le locataire doit supporter les travaux de mise aux normes de sécurité
• La clause selon laquelle le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués.
• La clause selon laquelle le locataire s’oblige à prendre les locaux en l’état, le bailleur ne s’obligeant à prendre en charge que les grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil et le locataire devant faire exécuter à ses frais, sans recours possible contre le bailleur les travaux qui pourraient lui être imposés par la Commission d’hygiène et de salubrité et par toute administration ou autorité compétente.

3 – Les clauses dérogatoires sont d’interprétation stricte

Conformément au principe énoncé par l’article 1162 du Code Civil, les clauses mettant ces travaux à la charge du locataire sont interprétées de façon restrictive ; elles doivent donc être rédigées avec précision, à défaut de quoi et dans le doute, les travaux resteront à la charge du bailleur : tel est le cas d’une clause se bornant à indiquer que « toutes les réparations sont à la charge du locataire ». Ainsi, toute clause ambiguë s’interprète en faveur du locataire.

4 – Mise en œuvre de l’obligation d’exécuter les travaux à la charge du bailleur

L’obligation du bailleur d’exécuter les travaux de mise en conformité doit être matérialisée par une décision administrative résultant d’un arrêté municipal ou préfectoral ou d’une mise en demeure avant fermeture du fonds ; mais certains rapports d’organisme officiels (type SOCOTEC) peuvent être de nature à démontrer l’état de vétusté de certains équipements, tels l’installation électrique : dans une telle hypothèse, le bailleur peut être condamné à exécuter les travaux. Le locataire pourra demander au propriétaire le remboursement des travaux de mise en conformité qu’il aura exécutés, mais à la condition de rapporter la preuve que le propriétaire, malgré une mise en demeure (par lettre recommandée AR) ne s’est pas exécuté.

5 – A quel moment négocier une clause du bail relative aux travaux ?

Lors de l’achat d’une officine, l’acquéreur n’a malheureusement aucun moyen de pression pour contraindre le bailleur à supprimer cette clause (il est à noter qu’à l’identique, un bailleur ne peut imposer une modification des charges et conditions du bail à l’occasion d’une cession) : le bail est transmis « en l’état » et l’ acquéreur doit supporter cette clause, si contraignante soit-elle si elle figurait dans le bail cédé. En revanche, si le vendeur est lui-même propriétaire des locaux et propose de consentir un nouveau bail à son acquéreur, celui-ci devra veiller à la rédaction des clauses du bail relatives aux travaux.

• d’enregistrement ;
• de rédacteur d’acte (qui est un notaire ou un avocat) ;
• de transaction.

Selon les cas, vous aurez également des frais de constitution de société, qui s’élèvent à environ 2 000 euros, ou de subrogation d’un privilège de vendeur, qui correspond soit à un pourcentage de l’emprunt, soit à un forfait.

Pourtant, très (trop ?) souvent encore, cette valorisation se fonde sur le chiffre d’affaires annuel réalisé au cours des 12 mois précédant la cession ; c’est d’ailleurs ce critère que retient l’étude, très attendue, diffusée chaque année par la société INTERFIMO, qui établit, région par région, le pourcentage du chiffre d’affaires auquel se sont négociées les officines au cours de l’année précédente.

Il est donc primordial que l’acquéreur ait en sa possession tous les éléments d’information lui permettant de déterminer la consistance du chiffre d’affaires de l’officine qu’il s’apprête à acquérir.

En ce domaine, la pratique des rédacteurs d’actes a du s’adapter à détecter des manœuvres de plus en plus sophistiquées.